賃料の滞納、立退き、契約の紛争。交渉から明渡しまでご相談いただけます。

こんなお困りごとはありませんか？

• 借主が賃料を滞納していて、督促しても支払ってもらえない
• 契約を解除して、建物を明け渡してもらいたい
• 建替えや再開発のため、入居者に立退きをお願いしたい
• 立退料をいくら用意すればよいのか、見当がつかない
• 退去した借主から、原状回復の費用について反論されている
• 借りている側で、貸主から急に出ていってほしいと言われた

「まだもめてはいないが、進め方を確かめたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

法律では、どう決まっている？

よくお受けする4つの疑問に、条文にそってお答えします。

1. 家賃の滞納で、すぐに契約を解除できる？

   すぐにとはいきません。まず借主に期限を切って支払いを求め（催告）、それでも支払われないときに解除できるのが原則です（民法541条）。
   さらに裁判所は、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえるかを見ます（信頼関係破壊の法理）。滞納が短期間にとどまる場合は、解除が認められないことがあります。何か月で解除できると一律に決まってはいません。

2. 明け渡してもらうまでの流れは？

   催告 → 契約の解除通知 → 交渉 → 建物明渡請求訴訟 → 判決の確定 → 強制執行、という順に進みます。判決が出ても借主が出ていかない場合は、裁判所の執行官が明渡しを実現します（民事執行法168条）。
   裁判の途中で建物を使う人が入れ替わると、判決が使えなくなることがあります。これを防ぐため、先に占有移転禁止の仮処分（係争物に関する仮処分）を申し立てることがあります（民事保全法23条1項）。
   なお、鍵を交換したり荷物を運び出したりして、自分で明渡しを実現することは認められていません（自力救済の禁止）。

3. 借主に落ち度がないときの立退きは？

   期間の定めがある建物賃貸借では、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨を通知する必要があります（借地借家法26条1項）。期間の定めがない場合は、解約を申し入れてから6か月で終了します（借地借家法27条1項）。
   いずれの場合も、貸主側から終わらせるには「正当の事由」が必要です（借地借家法28条）。建物の使用の必要性や老朽化の程度などに加えて、立退料の申出も、正当の事由を補う事情として考慮されます。
   あらかじめ期間満了で終わると定めた定期建物賃貸借（借地借家法38条）では、更新の問題は生じません。

4. 原状回復は、どこまで借主の負担？

   借主は、借りた後に生じた損傷をもとに戻す義務を負います。ただし、ふつうに使っていて生じた傷み（通常損耗）と時間の経過による変化（経年変化）は対象外です（民法621条）。
   事業用の賃貸借では、通常損耗の分まで借主の負担とする特約を置くことがあります。有効かどうかは、特約の書き方や契約時の説明の有無などから判断されます。国土交通省の原状回復のガイドラインは住宅の賃貸借を想定したもので、事業用の建物にそのまま当てはまるわけではありません。
   敷金は、明渡しの後に未払いの債務を差し引いて返します（民法622条の2）。

条文の当てはめは、契約書の書き方で変わります。契約書を拝見して、率直に見立てをお伝えします。

ご相談から解決までの流れ

1. STEP 1　お問い合わせ

   お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください。相談日程を調整します。

2. STEP 2　弁護士との相談

   ご来所、またはWeb・お電話で伺います。契約書と入金の履歴をご用意ください。

3. STEP 3　見通しのご説明・お見積り

   とれる手段、かかる期間の見込み、費用をご説明します。

4. STEP 4　ご契約

   内容にご納得いただけたら、契約を結びます。

5. STEP 5　通知・交渉

   内容証明郵便での催告や、明渡しの条件の交渉を進めます。

6. STEP 6　訴訟・強制執行／再発防止

   まとまらない場合は訴訟と強制執行へ。解決後は契約書の見直しもお手伝いします。

未払いの賃料そのものの回収は、債権回収のページもあわせてご覧ください。